2013年10月8日火曜日

中古マンションの内覧にいってきました - リアル不動産投資はアリか?



週末に都内の中古マンションの内覧にいってきました。株や不労所得に興味のある方なら、不動産投資も気になるところだろ思います。内覧にいって思ったこと、不動産投資への考えを書きます。


東京23区内のリノベーション物件
きっかけは単純に今の住まいのポストにチラシが入っていたから。事前予約なしでいけるので、全く買う気はないのだけ興味本位でいってきました。場所は東京23区内、最寄りの駅から徒歩10分。

築35年のマンションだが、スケルトンのみ残して、間取り、設備、内装を一新したばかりの、いわゆるリノベーション物件。床暖房もついているし、フローリングも張替えたばかりでキレイ、ドアの内側は新築同然。

60㎡で4,500万円なので、㎡単価で75万円。そのあたりの新築マンションは㎡単価で100万円程度なので、確かに新築に比べれば割安かもしれない。

ただし、築25年以上経っているので、住宅ローン減税の対象にならないのが欠点。あとは、やっぱり外観とか、エントランスとか、エレベーターとか、共用部分には35年の歴史を感じる。


表面利回り5%
投資用物件ではないのでしつこいセールスもないし、あやしい利回り表示もないのだけれど、だいたい賃貸で貸すなら家賃は月18万円かな。年間家賃を物件価格の4,500万円で割ると、表面利回りは約5%。やっぱり、東京は利回りが低いんだなぁ。


レバレッジをかけた実質利回りも収支トントン
中古マンションの内覧にいったのが初めてなので、それまで知らなかったのだが、ご丁寧にも資金計画表というものを配っていた。頭金0で、35年フルローンを組んだ場合にどうなるかのシミュレーションをしてくれているのだ。

変動金利1.1%(銀行がHP等で掲げている基準金利から普通は優遇されるとのこと)にすると、管理費や修繕積立金込みで月のローンとその他支払いが16万円。ローンの頭金以外の初期費用(登記、保険、ローン保証料など)の概算が200万円。

よって、実質200万円の持ち出しで、毎月2万円の利益が得られることになる(18万円の家賃収入 - 毎月の費用16万円)。ただし、家賃回収代行業者や固定資産税、空室リスクを考えると、毎月2万円の利益が得られるかどうかも疑わしい。実質利回りはマイナスになる可能性も十分にある。


うまい話はそう簡単に転がっていない
少し考えればわかる話ですが、そりゃそうだ、当たり前だ。貸し出した方が儲かるなら、そもそもこの中古マンションは売りにでてないですね。もちろん、ローンの頭金を例えば2,000万だして、毎月のローン支払い額を減らせれば実質利回りを確保できるのだろうけど、それでも10%はいかないだろうな。かつ、ローンという支払い債務を背負うことになるし、いざお金に困ったときにすぐに現金化できるわけではないのが、リアル不動産のデメリット。

そう考えると、借金を背負わずに、流動性が高く、利回り5-6%を確保できるREITっていいなぁ。


面白かったのは、担当者にいろいろ質問できたこと。「築35年のマンションに35年もローンつくのでるか?」ときいてみました。回答は、「つきます」とのこと。「そもそも中古物件を仕入れる前に、銀行に相談をして、ローンがつくかどうかをヒアリングしている。しっかりした施工主のマンションなのでその点は心配いりません。」とのこと。ホントかいな。いくら鉄筋コンクリートとはいえ、いささか不安。ただしまぁ、築70年のマンションは実在しないと思うので、これからの歴史が証明していくのでしょうね。



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